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J’ai des problèmes avec mon propriétaire à Malte : que faire ?

Avec chaque année l’arrivée de milliers d’expatriés, stagiaires et étudiants, le marché immobilier à Malte ne s’est jamais aussi bien porté. Les recherches de logement en colocation ou d’appartement entier sont quotidiennes sur les réseaux sociaux. Et chaque jour, nous voyons des personnes connaissant des problèmes avec leur propriétaire : caution non rendue, arnaque au logement, menaces d’éviction, augmentation du loyer, charges trop conséquentes… S’il y a de nombreux cas où les propriétaires abusent de leur position de force et outrepassent leurs droits, il est aussi des situations où c’est davantage le locataire qui est en tort, sans forcément s’en douter. Car oui, le droit maltais concernant les logements est différent de la France !

Vous avez des problèmes avec votre propriétaire à Malte? Vous trouverez ici une bonne partie des explications et des solutions à votre situation.

Les aides pour mieux comprendre la législation maltaise et vous faire aider

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Nous allons tenter de vous expliquer dans cet article les différents cas de figure qui sont les plus souvent rapportées sur les réseaux sociaux et par les personnes qui nous contactent. Pour aller plus loin, vous pouvez aussi trouver de l’aide par des services francophones ou anglophones :

La réforme de la location à Malte

Sachez que depuis le 1er janvier 2020, une réforme des locations est entrée en vigueur. Les droits et les devoirs des propriétaires comme des locataires ont été cadrés et renforcés. Cette réforme est applicable pour tous les nouveaux contrats à partir de maintenant. Pour mieux comprendre de quoi il s’agit, nous vous recommandons de lire notre article détaillé sur la réforme de la location à Malte.

Les groupes d’aide et de support

Dans le cas d’un litige avec un propriétaire, vous trouverez des associations et groupes d’aide sur Facebook. Contactez l’association Up In Arms ou le groupe Malta Tenant Support.

La commission d’experts

Elle a été créée en 2020 pour aider et conseiller les locataires qui connaissent des problèmes de remboursement de caution, de paiements de dommages injustifiés etc. jusqu’à 5000€. La demande doit se faire par écrit et doit être accompagnée de preuves.

J’ai fait une visite d’appartement par une personne qui n’est ni le propriétaire, ni une agence

Si la visite d’un appartement a été faite par une personne tierce, qui n’est ni le propriétaire, ni un professionnel, n’engagez aucun versement. Vous n’avez pas la preuve de son rôle précis ni de son identité d’une part, et ne pouvez pas savoir s’il s’agit du bon logement d’autre part.

Mon propriétaire veut me faire payer une partie des dommages fait par mes colocataires

Si vous vivez en colocation et que votre propriétaire réclame le paiement d’un dommage dans l’appartement, causé après votre arrivée : malheureusement, sans preuve ou témoignage pouvant mettre en cause le ou les responsables du dommage, tous les colocataires peuvent avoir à payer les frais engendrés.

Si vous n’êtes pas responsable des dommages causés, on ne peut que vous conseiller de communiquer avec vos colocataires, et de leur faire entendre que vous n’avez pas à assumer leurs méfaits.

Les charges que je dois payer sont trop chères

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Il faut tout d’abord savoir que les charges à Malte (eau et électricité) sont calculées sur la base de différents tarifs : le tarif domestique ou le tarif résidentiel.

Le tarif domestique est le plus cher : il correspond à des locations de résidence secondaire.

Le tarif résidentiel doit être appliqué si vous louez le logement en tant que résidence principale.

Pour cela, vous et votre propriétaire devez signer le formulaire H lors de votre entrée dans les lieux, afin que vous puissiez bénéficier du tarif résidentiel. Le propriétaire doit déclarer dans ce formulaire le nombre de personnes qui louent le logement.

Si vos charges sont trop élevées, regardez donc bien votre facture d’eau et d’électricité, le tarif appliqué y est mentionné.

En parallèle, il se peut également que vote consommation et/ou celle de vos colocataires soit trop importante. Dans le cas d’une colocation, le montant des charges est toujours réparti de manière égale entre les locataires. Si certains consomment beaucoup, attendez-vous donc à devoir payer d’importantes charges.

Nos conseils

  • Toujours faire attention à votre consommation énergétique: ne prenez pas de bain, faîtes attention à l’eau, éteignez les prises électriques, et n’allumez pas la climatisation de façon abusive : elle est TRES gourmande en électricité.
  • Communiquer entre colocataires : rappeler à l’ordre sur la responsabilité de chacun quant à sa consommation peut être utile.
  • Vérifiez le tarif appliqué pour vos charges et parlez-en avec votre propriétaire

Mon propriétaire veut me faire payer une amende

Recevoir une amende par son propriétaire concerne généralement les locations de courte durée, ou short let (- 6 mois). Dans la plupart des cas, il est écrit sur votre contrat qu’une amende peut vous être adressée dans le cas où :

  • Vous fumez dans le logement
  • Vous faîtes la fête et générez du bruit après 23h
  • Vous ne respectez pas les bons jours de collecte des déchets ou le recyclage de ces derniers
  • L’état de l’appartement n’est pas acceptable et votre propriétaire a dû faire appel à un service de ménage pour y remédier

Si l’une de ces situations (parmi d’autres) se passe, il est probable que votre propriétaire vous demande de payer une amende. Il doit en revanche vous fournir la facture de la société de ménage ou du service de collecte des déchets par exemple.

Si par contre, il vous réclame le versement d’une somme pour un dommage qui date d’avant votre arrivée, il n’en a bien évidemment pas le droit.

Mon propriétaire veut augmenter le loyer

Si votre propriétaire souhaite augmenter le loyer, il le peut mais sous certaines conditions seulement :

Seulement à l’échéance de votre contrat et avant renouvellement

Votre propriétaire ne peut augmenter le loyer en cours de contrat, c’est illégal. Vous avez tous les deux signé un montant de loyer précis, sur une période définie. Il ne peut donc pas y avoir d’augmentation en cours de contrat.

L’augmentation de loyer doit être plafonnée

Avant la réforme du logement, votre propriétaire était en droit d’augmenter le loyer du montant qu’il souhaitait lors du renouvellement. Dorénavant, l’augmentation ne peut pas excéder 5% du montant du dernier loyer payé.

Mon propriétaire rentre dans le logement sans prévenir

C’est une situation très fréquente à Malte et plutôt habituelle, pour les locations de courte durée (moins de 6 mois), en colocation. Beaucoup de propriétaires partent du principe que vous ne louez qu’une chambre et non l’appartement entier, et de ce fait, se permettent de rentrer dans le logement sans frapper ni prévenir. Sachez qu’ils n’en ont pas le droit. Ils doivent à minima frapper et attendre que vous ouvriez la porte, comme tout visiteur. Leur statut de propriétaire ne justifie pas qu’ils puissent disposer des lieux à toute heure de la journée ou de la nuit.

En revanche, n’espérez pas que votre propriétaire vous envoie un message vous prévenant de sa visite, ça ne fait pas partie de leurs habitudes. Ils ont souvent plusieurs appartements et colocations à gérer, et ne prévoient pas toujours à l’avance leur venue. Ce n’est certes pas arrangeant pour vous, mais il vous faut malheureusement vous y faire.

J’ai intégré un logement dans un très mauvais état

travaux logement

Si vous arrivez dans un logement qui n’est pas propre : poussière, cuisine sale, appareils électroménagers non nettoyés, propreté de la salle de bain douteuse etc. Ce n’est pas normal. Tout emménagement doit se faire dans un appartement propre et préparé pour l’arrivée du nouveau locataire.

Il y a deux cas de figure : cela peut venir de vos colocataires dans le cas d’une colocation, ou des anciens locataires. Mais dans un cas comme dans l’autre, cela signifie que le ménage n’a pas ou a mal été fait avant votre arrivée.

Ensuite, si vous constatez que le mobilier n’est pas dans un bon état : placards cassés, lattes du lit non stables, trous dans les murs, chaises trouées etc. Il faut impérativement en faire mention à votre propriétaire.

Quoi faire si mon appartement n’est pas dans un bon état ?

En colocation ou non, la première chose à faire est de l’indiquer à votre propriétaire dès votre arrivée. Que vous le rencontriez ou non lors de votre emménagement, envoyez-lui un mail. Et surtout, prenez des photos. Il est très important d’avoir des traces écrites par mail et des photos afin de prouver que vous n’êtes pas responsable. Un propriétaire malhonnête pourrait vous accuser lors de votre départ et ne pas vous rendre la caution si vous ne lui avez pas fourni de preuves de votre innocence.

Enfin, sachez qu’avec la réforme des logements à Malte, tout contrat de location longue durée doit être accompagné d’un inventaire précis de l’appartement, mentionnant aussi l’état du mobilier. Sans cet inventaire, le propriétaire n’est pas en règle avec le registre de la Housing Authority, et vous êtes en droit de dénoncer le contrat.

Mon propriétaire veut me mettre à la porte

Nous avons eu beaucoup de demandes de conseils, ainsi que des retours d’expériences de francophones qui ont été mis à la porte ou menacés d’être mis à la porte par leur propriétaire.

Que les choses soient claires : l’éviction par le propriétaire est formellement interdite. Si ce dernier veut vous mettre à la porte, il doit lancer une procédure auprès du tribunal et seul le juge peut donner l’ordre d’éviction. En cas de loyers impayés par exemple, la décision d’éviction par le tribunal peut en revanche être très rapide.

Mon contrat de location n’est pas aux normes

contrat de location

Un contrat de location se doit de comporter un certain nombre de clauses et d’informations pour être légal. De plus, le propriétaire fournir à la Housing Authority un certain nombre de renseignements comme le contrat de location, le nombre de locataires, l’inventaire du logement, le montant de la caution et du loyer.

Les éléments devant figurer sur votre contrat de location

  • La date d’établissement du contrat
  • Les noms, prénoms, numéro de passeport/ID, numéros de téléphone et adresse email du ou des locataire(s) et du propriétaire
  • Les dates précises d’entrée et de sortie du logement et la durée totale de location
  • L’adresse du logement et le numéro de la chambre le cas échéant
  • Le montant du loyer mensuel, des charges si elles sont payées de façon forfaitaire et le jour auquel ils doivent être réglés, ainsi que les modes de paiement acceptés
  • Les coordonnées bancaires du propriétaire
  • Le montant de la caution et les conditions de remboursement de celle-ci
  • Les conditions de départ du logement et de renouvellement du contrat
  • Les conditions de sous-location (si autorisée ou non)
  • Le règlement intérieur (utilisation des locaux, bruit, cigarette, animal de compagnie etc)
  • Les règles concernant le remplacement de certains éléments et la prise en charge du paiement (réparations diverses, changement d’ampoule etc)
  • L’inventaire du logement en annexe (pour les logements de longue durée)
  • Les relevés du compteur d’eau et d’électricité
  • La signature de TOUTES les parties

Si votre contrat ne comporte pas les clauses suivantes, il est possible qu’il ne soit pas en règle. Bien sûr, un contrat sera différent entre une location de courte durée et de longue durée et les clauses pourront être différentes. Si vous constatez qu’il manque des éléments sur votre contrat, vous devez en référer à votre propriétaire en premier lieu. S’il n’est pas disposé à le changer, c’est déjà un mauvais signe. Et vous pouvez reporter les manquements à un avocat ou à la Housing Authority par exemple.

Je ne figure pas sur le contrat

Pour toute location, vous devez impérativement figurer sur le contrat. Sans cela, votre propriétaire est en situation d’illégalité.

Vous concernant, vous n’êtes absolument pas protégé(e) si vous n’êtes pas sur le contrat. Toutes les sommes que vous avez versées sont inexistantes aux yeux de la loi, car officiellement, vous n’êtes pas locataire. En cas de litige avec le propriétaire, vous n’avez donc aucun droit.

De son côté, le propriétaire a l’obligation de déclarer tous les locataires de son appartement au registre de la Housing Authority.

En cas de sous-location, soyez vigilent(e). Le propriétaire peut l’accepter ou la refuser. Si vous entrez dans un logement en tant que sous locataire mais n’avez pas de contrat à votre nom, c’est probablement que le propriétaire n’est pas au courant et ne le permet pas.

Je n’ai jamais signé mon contrat et j’ai des problèmes avec mon propriétaire

Si le contrat n’est pas signé, vous n’êtes pas engagé(e). Mais cela peut vous servir comme vous desservir, au-delà du fait que ce soit tout à fait illégal. Si le propriétaire réclame le versement d’une somme, vous n’avez pas à la payer car vous n’êtes pas sous contrat. Mais il peut aussi exiger à ce que vous quittiez le logement et vous mettre à la porte, car légalement, vous n’existez pas en tant que locataire. Un contrat non signé est dans tous les cas une situation illégale, et cela ne protège ni le propriétaire, ni le locataire.

Mon contrat long let a expiré, je suis toujours dans l’appartement

Si votre propriétaire ne vous a pas fait signer de contrat pour le renouvellement de votre location, de nouvelles règlementations s’appliquent avec la réforme du logement. Pour les locations de longue durée débutées depuis Janvier 2020, le propriétaire a l’obligation de vous prévenir 3 mois avant l’expiration de votre contrat s’il veut mettre fin à la location. S’il ne le fait pas dans les temps ou ne le fait pas, votre contrat est automatiquement étendu de la même durée que la location initiale. Vous devez en revanche toujours avoir un contrat à jour avec vous, et signé des deux parties.

Les problèmes de caution à Malte

Le propriétaire veut que je verse ma caution pour réserver mon logement

A Malte, c’est tout à fait normal. C’est la condition de base pour que le logement puisse vous être réservé. C’est la règle du « premier arrivé, premier servi ». Ne croyez donc pas à une arnaque de la part du propriétaire, c’est juste la façon de faire sur l’île. Attention en revanche à ne pas verser de caution à n’importe qui, et à bien vous assurer que l’offre et le propriétaire soient sérieux (par le biais d’un contrat en bonne et due forme notamment).

Mon propriétaire ne veut pas me rendre ma caution

Il y a de nombreux cas où le propriétaire souhaite garder votre caution. Il est important d’éclairer définitivement ce point, car les règles en la matière diffèrent de la France.

La caution à Malte est demandée par le propriétaire pour :

  • Réserver votre logement
  • Etre dédommagé en cas de dégâts causés à l’appartement
  • Etre indemnisé en cas de départ anticipé

Il est capital que vous compreniez notamment ce dernier point.

Votre contrat de location est défini de date à date. Ces dates doivent être respectées, qu’il s’agisse d’une location de courte ou de longue durée. Si vous souhaitez partir plus tôt de votre logement, vous devez respecter des conditions bien précises :

  • Respecter une durée minimale de location, inscrite sur votre contrat et définie par la loi
  • Respecter un délai de préavis, inscrit sur le contrat et aussi défini par la loi

En location de courte durée (- 6 mois), vous devez rester au minimum 1 mois dans le logement, et donner un préavis de 7 jours. En location de longue durée, les délais varient en fonction de la durée de votre contrat. Vous trouverez plus d’information sur notre article concernant la réforme du logement.

Donc, si votre caution n’est pas rendue, c’est qu’une des conditions n’a pas été respectée : vous avez prévenu trop tard de votre départ, vous ne respectez pas la durée minimale de location et/ou il y a des dégâts dans l’appartement.

Si vous pensez que votre propriétaire veut garder votre caution pour des raisons abusives, prouvez-lui que vous n’avez rien à vous reprocher. Et s’il n’est pas coopératif, contactez les associations citées ci-dessus ou envoyez une lettre recommandée à un avocat. Cela est souvent suffisant et dissuasif pour votre propriétaire.

Des réflexes simples pour éviter la plupart des arnaques au logement

Avant même de réserver votre logement, quelques gestes simples peuvent vous éviter nombreuses arnaques. Lisez bien attentivement ce qui suit, et n’hésitez pas à lire notre article sur les façons d’éviter les arnaques sur Facebook.

Prêter attention au RIB

Si le RIB du propriétaire ne provient pas d’un compte à Malte et est basé à l’étranger, méfiez-vous. Il y a de fortes chances pour que le logement mis en location soit une arnaque.

Prêter attention aux photos

Exigez toujours des photos du bien que vous souhaitez louer, et observez-les bien. On vous encourage également à les comparer à des photos sur internet. Si c’est une arnaque, il est fort probable que vous les retrouviez dans d’autres annonces, avec une localisation, un nom ou même un prix différent.

Une offre alléchante est une offre suspecte

Partez du principe que les loyers sont chers à Malte, été comme hiver. Si vous voyez une annonce à 300€, fuyez. Il y a de grandes chances pour que le logement ne soit pas en bon état.

De même, un appartement 1 ou 2 chambres flambant neuf vue mer pour 600€ n’est pas envisageable à Malte.

Réservez de façon sécurisée

De manière générale, passez toujours par une agence pour réserver votre logement. Que ce soit une agence immobilière ou de conseils, faîtes-vous aider et guider. Chez Oh My Up, nous vous aidons gratuitement à trouver un logement entier ou en colocation, grâce à notre réseau de propriétaires sûrs et vérifiés. Et parce qu’on sait que louer un logement à l’étranger peut être compliqué, on est toujours là pour répondre à vos besoins et à vos interrogations, avec une équipe 100% francophone.

Si vous souhaitez toujours passer vous-même par un propriétaire en direct, préférez visiter le logement avant de verser la caution.

Arnaque : des noms qui reviennent souvent…

Des propriétaires qui arnaquent ou qui n’existent pas, il y en a beaucoup. Parmi eux, deux principaux ont été cités à de nombreuses reprises : Taylor Leigh Katherine et Theophanis Leolis, qui encaissent la caution et disparaissent par la suite. Il y en a bien d’autres. Enquêtez sur les groupes Facebook.

Pour conclure

La plupart du temps, il suffit de bien comprendre les droits et les devoirs de chacun en matière de location immobilière à Malte afin d’éviter des déconvenues plus ou moins importantes avec votre propriétaire. Il est important de connaître les différences de procédures entre la France et Malte, et de ne pas considérer que le droit français est une règle générale commune à tous les pays. En cas de doute, n’hésitez pas à demander l’avis d’experts, et de ne pas prendre pour acquis les dires de tous les expatriés à Malte : le droit est complexe, et vous n’avez pas toujours les bonnes informations de la part des particuliers, même des expatriés.

Rédigé par Méline – Oh My UP

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