Nombreux sont ceux qui souhaitent monter leur business à Malte, et certains pour la première fois ; les facilités administratives mais aussi fiscales aidant à sauter le pas. Seulement, la recherche d’un local commercial peut être fastidieuse, pour ceux qui en ont besoin. Quelles sont les offres pour installer votre entreprise ? Quels types de locaux sont disponibles ? Quels sont les tarifs ? Oh My UP a enquêté pour lever le voile sur l’immobilier commercial à Malte !
Les types de locaux présents à Malte
Avec un nombre aussi élevé d’entrepreneurs locaux et internationaux, Malte propose désormais de nombreux locaux commerciaux, adaptés à chaque besoin. Que vous souhaitiez ouvrir un restaurant, un magasin ou simplement avoir un bureau administratif, vous trouverez assez facilement votre bonheur, si vous savez où et quoi chercher.
Les bureaux commerciaux
Il existe plusieurs types de bureaux commerciaux. Selon la taille de votre entreprise et le nombre de vos salariés, des bureaux plus ou moins spacieux seront nécessaires.
Comment le choisir ?
Faites attention à bien choisir votre local en fonction des aménagements possibles et des installations présentes. Pensez à la climatisation qui doit être présente été comme hiver, aux fournitures déjà présentes ou à acheter, à l’accessibilité pour vos salariés et vous-même, mais aussi aux conditions de travail et aux bruits environnants.
Comme pour un logement individuel, il faut être vigilent sur l’isolation, la qualité des ouvertures, l’ensoleillement mais aussi les travaux environnants, qui peuvent être un réel cauchemar au quotidien. Un logement qui laisse entrer de l’humidité sera à coup sûr une véritable torture pour vous et vos salariés en hiver, sinon un gouffre financier en climatisation ou chauffage.
Si vous aimez avoir tout le confort nécessaire, sachez que certains locaux sont équipés de salle de bain, de salle à manger ou encore de véritable cuisine.
Si vous avez encore une petite entreprise et que vous n’avez pas besoin d’un grand espace, pensez au Co-working ! Ces espaces sont très courants à Malte. Le principe est simple : un grand bâtiment qui se compose de plusieurs bureaux indépendants, des plus petits de moins d’une dizaine de m² aux plus spacieux. Vous disposerez également de cuisines communes à tous, de salles de pause et de salles de réunion que vous pouvez louer selon vos besoins. C’est idéal pour les start-ups et les entreprises qui débutent. Un maximum de flexibilité, moins de responsabilités et une location plutôt économique.
Il en existe plusieurs à Malte, dont The Hub à San Gwann.
Les restaurant et snack bars
Si vous avez davantage l’envie d’ouvrir un établissement « Food and Drinks », votre recherche peut être un peu plus longue. Les locaux commerciaux à louer ne manquent pas, mais les restaurants sont souvent pris d’assaut, surtout dans les villes les plus fréquentées de la côte Est. Il vous faudra alors soit trouver un local à aménager totalement, soit vous excentrer un peu. Cela dit, même si la crise sanitaire a touché le secteur de l’hôtellerie-restauration, il existe de belles d’opportunités et de bonnes affaires à saisir sur la côte Est, entre Saint Julian’s et Msida.
Comment le choisir ?
Votre œil d’expert en restauration saura repérer les bons locaux en termes de positionnement géographique, de passage des clients potentiels, mais aussi de structure du bâtiment : aménagement de la cuisine, de la salle, espace requis etc. Et bien sûr il vous faudra faire l’analyse de la concurrence aux alentours selon le type de cuisine que vous souhaitez proposer !
Les magasins
Enfin, vous pouvez louer un local commercial destiné à vendre des produits de toutes sortes. Ici, le choix est totalement subjectif : grandeur de l’espace, disposition, localisation… En revanche, attention à la qualité du local. Si vous vendez de l’alimentaire par exemple, il vous faudra être vigilant sur l’humidité potentielle en intérieur, qui pourrait endommager vos produits. Et celle-ci est bien plus présente à Malte qu’on ne le croit, méfiez-vous !
Le tarif des locaux commerciaux
Bien évidemment, et comme pour les logements résidentiels, le tarif va varier en fonction des biens locatifs, de la localisation et d’un certain nombre de paramètres.
Comment est calculé le prix d’un local ?
Le prix est tout d’abord calculé selon le type de bien. Pour des bureaux, c’est un prix fixé en fonction de la surface à l’année, le prix sera donc indiqué en m²/an.
Par exemple, pour un bureau de 100m² à Saint Julian’s avec un prix au m² de 250€ : le loyer annuel sera donc de 25 000€.
Pour les restaurants et les magasins, c’est davantage un tarif par jour.
La localisation va beaucoup influer sur les tarifs des locaux à Malte. Evidemment, la zone Est de Saint Julian’s à Ta’Xbiex sera une des plus onéreuses. Comptez entre 220€ et 280€ le m²/an pour la location de bureaux. Si vous en avez la possibilité, n’hésitez pas à vous excentrer pour faire des économies sur le montant du loyer. A Birkirkara ou encore Mriehel et son Central Business District, vous pouvez réduire le budget locatif à prévoir, avec un prix d’environ 160€ à 220€ le m²/an.
Quant aux Business Centers comme à Paceville ou à San Gwann, on peut trouver tous types de surfaces. Les prix varient entre 400€/450€ par mois pour les toutes petites surfaces et plus de 1000€ pour des bureaux très spacieux jusqu’à 2000m².
A louer ou à acheter ?
Nous parlons ici principalement des locations, mais sachez que vous pouvez faire le choix d’acheter votre local commercial. Attention, les conditions et démarches sont plus lourdes lorsqu’il s’agit d’un achat et d’un investissement immobilier. Les ressortissants de l’UE doivent par exemple justifier d’une résidence d’au moins cinq ans à Malte, ou obtenir un permis spécifique si cette condition n’est pas remplie. Egalement, diverses taxes sont à régler de façon annuelle lorsque vous êtes propriétaire d’un bien commercial. Des taxes additionnelles seront aussi ajoutées si vous avez pour projet de louer ce local.
Pour une société nouvelle ou en pleine expansion, nous vous conseillons de privilégier la location en premier lieu. Il vous sera plus facile de changer de local une fois que vous en aurez les besoins.
NB : les conditions d’achat d’un local commercial pour les ressortissants de l’UE peuvent changer à tout moment. Il est important de bien vous renseigner en amont.
Les contrats locatifs
Si vous souhaitez bien faire les choses, vous devez être très vigilant concernant votre contrat. C’est définitivement celui-ci qui va définir les responsabilités de chacun et les conditions de location de votre local commercial.
Le contrat est très important car il n’existe aucune loi générale définissant des règles communes à toutes les locations. Par ailleurs, ils ne sont pas enregistrés au sein d’une quelconque autorité.
La durée du bail commercial
Légalement, il n’y a pas de durée minimum de location. Mais sur le terrain, les propriétaires ne veulent généralement pas louer leur local pour moins d’un an voire plus. Certains demandent un minimum de location de 3 ans pour les plus grandes surfaces.
Le préavis
Le préavis est déterminé d’un commun accord par les deux parties sur le contrat, il n’existe pas de loi bien définie comme pour la location individuelle et il peut être négocié. De manière générale, les contrats établis sur plusieurs années prévoient une clause de rupture de contrat sur préavis. Attention pour la majorité des contrats d’un an, il n’y a pas de préavis et donc pas de possibilité d’interruption de location avant la fin du contrat.
Découvrez notre série d’articles sur le logement à Malte !
La rédaction du contrat
Le contrat peut être rédigé directement par l’entreprise qui loue, ou par l’agence immobilière s’il n’y a pas de contrat prédéfini. Cette dernière se chargera alors de rédiger un contrat équitable entre les deux parties, comportant les mentions légales obligatoires.
En outre, il doit contenir les éléments suivants :
- L’identité du locataire et du propriétaire
- La durée de location
- Les conditions de prolongation et de rupture de contrat
- Le descriptif du bien en location, en détails
- Le montant du loyer et des charges
- Les échéances de paiement dudit loyer
- L’utilisation des locaux faite par le locataire
Ce sont des informations obligatoires pour que le contrat soit valide. Si l’une des mentions ci-dessus n’est pas indiquée, alors le contrat est considéré comme caduque, et ni le propriétaire, ni le locataire n’est bien protégé.
Les responsabilités des parties
Egalement, veillez à bien faire notifier sur le contrat quelles sont les responsabilités de chacun pour chaque évènement pouvant survenir lors de votre location. Dommage intérieur ou extérieur, problème de plomberie, d’isolation etc.
De plus, avant de signer le contrat, assurez-vous que le bâtiment ait bien été vérifié par des contrôles de sécurité et d’hygiène, afin qu’il soit aux normes. Dans le cas contraire, il peut en être de votre responsabilité en cas d’incident.
Il est nécessaire de bien se faire renseigner et accompagner auprès de conseillers avant la signature d’un quelconque contrat. Contactez-nous pour être mis en relation avec des agents immobiliers experts en location de locaux commerciaux.
La caution
Bien évidemment, vous aurez une caution à déposer lors de la location de votre bien. Pour les plus petites surfaces, comptez 1 mois de location. Pour les plus grands locaux, c’est davantage 3 mois de location. Cela dépend aussi et surtout du propriétaire, et c’est à vous (et à l’agent immobilier) de négocier et de trouver un accord équitable.
Les frais annexes à prévoir
Au-delà du montant de votre loyer, et bien qu’il s’agisse ici d’une location, vous aurez quelques frais annexes qu’il vous faudra prévoir chaque année.
Les charges
Comme pour tout local, vous consommerez de l’électricité et de l’eau, qu’il vous faudra régler. Les charges peuvent être conséquentes en fonction de la taille de votre local, mais aussi des équipements fonctionnels et de la nature de votre activité. Attention, le tarif des charges est différent pour un local commercial vis-à-vis d’un logement particulier. Il est d’ailleurs généralement plus élevé.
Les parties communes
L’entretien des parties communes est à la charge du locataire, et doit être réglé en plus du loyer. Il est facturé en fonction du nombre de m² mais aussi des équipements présents dans votre établissement.
La commission de l’agence
Si vous en passez par une agence immobilière pour la location de votre bien commercial, une commission devra lui être réglée. Tout comme un appartement privé, il s’agira là d’un pourcentage défini. Généralement, la commission à la charge du locataire représente 10% d’une année de loyer.
Sachez que la commission ne dépend pas de la durée du contrat.
Les travaux
Peut-on faire des travaux dans un local commercial en location ?
Cela dépend des propriétaires ! Si vous avez eu un coup de cœur pour un local en particulier mais souhaitez y faire des travaux de réaménagement, faites-vous d’abord confirmer la possibilité de faire des transformations avant de signer le bail. Certains propriétaires demandent à ce que l’état du bien locatif soit le même à la terminaison du contrat. Dans ce cas, aucune modification ne sera acceptée. D’autres sont en revanche tout à fait ouverts à l’idée d’une transformation de lieu. Vous devrez bien entendu vous entretenir avec votre propriétaire pour lui présenter les plans de travaux et avoir son aval avant de les commencer.
Où louer un local commercial à Malte ?
La question de la localisation est assez subjective, mais ne doit pas être prise à la légère. De nombreux facteurs sont à prendre en compte pour définir le lieu idéal où développer votre entreprise.
Tout d’abord, les zones les plus attractives sont les plus chères. Saint Julian’s, Sliema et Valletta ou la côte Est plus généralement, vous demandera un certain budget annuel pour votre business. En revanche, c’est ici que vous trouverez la plus grande activité : les touristes, les locaux, les expatriés. Le potentiel y est donc très important.
Il peut être intéressant de considérer Birkirkara pour développer votre entreprise, qui est une zone très attractive de par le nombre croissant de constructions et les loyers plutôt raisonnables. Bien qu’éloignée du bord de mer, elle fait partie des villes les plus peuplées et les plus grandes de Malte, ce qui n’est pas négligeable.
Vous éloigner des villes principales vous fera gagner en termes de budget locatif annuel, mais perdre en visibilité et en accessibilité si vous avez une activité liée à la clientèle et un pas de porte. En revanche, cela peut être tout à fait envisageable pour des bureaux administratifs, ou qui ne nécessitent pas la présence physique des clients.
Faites attention également à la localisation géographique au sein d’une ville et au lieu d’implantation de votre commerce. Faites une étude des autres entreprises à proximité, de la concurrence, des possibilités de parking ou d’accès par la clientèle, de la zone de chalandise, de la visibilité etc. On peut avoir un réel coup de cœur pour un local, mais il est parfois plus judicieux de ne pas se précipiter et d’étudier tous les avantages et inconvénients d’un lieu.
Comment trouver le bien qu’il vous faut ?
Les agences immobilières
Le plus recommandé est sans conteste de passer par les services d’un agent immobilier. Louer un local commercial est un engagement et définira en grande partie la réussite de votre entreprise. Vous allez investir dans un bien et y consacrer une bonne partie de votre budget : il est donc important de bien se faire conseiller pour éviter les arnaques, les pièges et les mauvaises surprises.
L’agent immobilier expert du secteur commercial saura cerner vos besoins en fonction de votre activité, et vous donner tous les conseils utiles. Il connait les meilleurs secteurs de Malte, les erreurs à éviter et les lois maltaises. Mais avant tout, il aura de nombreux biens à vous proposer pour monter votre business, souvent en exclusivité.
Il vous aidera également pour la compréhension du contrat de location.
Vous souhaitez être mis en relation avec un agent immobilier expert ? Faites-nous part de votre demande !
Les propriétaires en direct
Autre possibilité : passer en direct par un propriétaire. Cette solution paraît plus économique certes, mais elle est très risquée. D’une part car il n’existe pas de réglementation concernant les contrats commerciaux locatifs, mais aussi parce qu’il n’y a aucune certitude concernant le sérieux du propriétaire et la qualité du local commercial. Vous pourrez donc avoir des ennuis par la suite, et ne serez en aucun cas protégé si le contrat n’est pas équitable pour les deux parties. Il vaut donc mieux privilégier les services d’un agent immobilier, afin que l’affaire soit bien encadrée et dans les normes maltaises.
Louer un local commercial à Malte : Oui, mais pas n’importe comment !
Pour conclure, créer votre entreprise à Malte est une opportunité pouvant se révéler très rémunératrice de par les nombreux avantages de l’île et son attractivité toujours plus croissante. En revanche, prenez le temps de la réflexion quant à la localisation et la nature de votre local : elles doivent être cohérentes avec votre activité, votre budget, et la taille de votre équipe/entreprise.
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Et pour vous lancer en tant que Self Employed sur l’île, consultez cet article.
Rédigé par Méline – Team Oh My UP
