Depuis l’arrivée du Coronavirus dans le monde et particulièrement à Malte, nous avons assisté à un départ massif des étrangers vers leur pays d’origine. L’aéroport, les écoles de langue et les entreprises comme les restaurants, les bars et les magasins étant fermés, de très nombreux étrangers ont été contraints de quitter l’île. De ce fait, les propriétaires doivent faire face à une baisse significative des demandes de location. Quelle en est la conséquence sur les offres et les loyers ? Est-ce le bon moment pour réserver votre logement à Malte ?
Le constat : va-t-on vers une crise du logement à Malte ?
La fermeture des frontières a entrainé un départ massif et précipité des étrangers présents à Malte, depuis plusieurs semaines déjà. Les logements se vident, en même temps que les différentes enseignes ferment. Seuls restent les résidents, expatriés et maltais.
Les demandes de logements en baisse
Ces départs en nombre ne sont pas sans conséquences pour les propriétaires de logement à Malte, entre la fin prématurée des contrats de location mais aussi la baisse significative du nombre de recherches d’appartement sur l’île.
Jusqu’à fin 2019, Malte pouvait chaque année compter sur des milliers de demandes de logement, provenant des étrangers qui souhaitaient y passer leur stage, travailler sur l’île, effectuer leur séjour linguistique pour apprendre l’anglais ou encore visiter le pays. Les logements venaient même à manquer en pleine saison, et les loyers augmentaient d’année en année, à atteindre des montants faramineux pour un appartement ou même une chambre en colocation en plein Saint Julian’s.
Aujourd’hui, force est de constater que la mobilité internationale est totalement bloquée et que Malte ne peut plus accueillir d’étrangers sur son sol. La tendance s’inverse donc totalement : des logements vides en nombre et très peu de demandes de location.
Belles opportunités
La situation est certes problématique pour les propriétaires à Malte, mais c’est une réelle aubaine pour les expatriés de l’île qui souhaitent changer ou trouver un logement sur le long terme. Car qui dit baisse de la demande en immobilier, dit baisse des prix !
Nombreux biens à louer
Mis à part les résidents habitant déjà sur Malte, aucune nouvelle entrée n’est pour le moment autorisée ni possible sur l’île. De ce fait, les seules demandes de logement parviendront des locaux et résidents. En somme, c’est très peu si l’on compare les besoins en logement sur l’île en 2019.
Il y a donc bien moins de demandes et par conséquent, beaucoup plus d’offres. Baladez-vous sur les réseaux sociaux et les groupes dédiés aux annonces de logements à Malte, vous y verrez pléthore de biens disponibles ! Et comme les demandes sont moins nombreuses, vous pouvez aussi vous permettre plus de temps pour réfléchir.
Une baisse radicale des loyers
On en vient au point capital : la baisse des loyers à Malte ! C’est une très bonne nouvelle pour tous les résidents de l’île.
Devant la situation, les propriétaires n’ont d’autre choix que de baisser significativement les loyers, afin de les assurer d’un revenu minimum durant cette période de crise sanitaire mondiale.
La décision est une évidence et indispensable pour leur survie : entre baisser les loyers pour avoir un minimum de rentes malgré le blocage de l’aéroport, et conserver des loyers aux montants astronomiques quitte à ne jamais réussir à louer leur bien, le choix est limpide. Même si certains propriétaires font encore de la résistance.
De manière générale, une baisse de 20% à 30% des loyers est constatée par rapport à l’année 2019.
Pour les locations de longue durée, des appartements 3 chambres sont passés de 1600€ à 1200€, tout comme des appartements 1 chambre sont désormais au prix de 600€ alors qu’ils étaient affichés à plus de 800€ avant le Coronavirus.
En location de courte durée, les propriétaires ont également pris la décision de baisser le montant des loyers, et ce afin de maintenir les locations déjà existantes. La haute saison démarrant en mai, les loyers de ce type de location ont pour habitude de doubler voire même tripler. Avec la situation actuelle, certains propriétaires ne font pas payer le supplément haute saison pour les mois de mai et juin.
A noter que les décisions des propriétaires sont évolutives en fonction de la situation. Si elle venait à perdurer cet été, il est fort probable que le supplément haute saison soit diminué ou supprimé pour les mois de juillet et août également.
Des négociations plus que jamais possibles
Non seulement les loyers sont affichés à des prix plus bas qu’ils ne l’ont été en 2019, mais il est aussi possible de négocier. C’est donc le moment de montrer vos plus beaux talents de négociateur !
Pensez bien que les propriétaires vont essayer de tirer le loyer au plus haut pour s’en sortir financièrement. Mais cette fois-ci, c’est vous qui avez le pouvoir et non l’inverse. Vous êtes en totale position de force et avez donc une marge de négociation considérable devant vous. Tentez de faire baisser le loyer affiché, en insistant sur la corde sensible : il vaut mieux que le logement soit loué plutôt que vide, surtout dans une situation aussi incertaine que celle dans laquelle nous sommes. Et si le propriétaire ne se montre toujours pas conciliant, pas de panique, vous aurez tout le loisir de trouver d’autres offres ailleurs.
Faut-il s’attendre à une hausse des loyers une fois l’activité reprise ?
Une chose est certaine, on ne sait pas quand le virus sera vaincu, que ce soit dans les prochains mois ou même en 2021. On ne sait pas de ce fait quand les frontières vont réouvrir, ni dans quelles circonstances.
Alors, faut-il s’attendre à une hausse des loyers une fois l’activité reprise ? C’est la question que l’on se pose et pour le moment, personne ne peut y répondre. Cela va dépendre de beaucoup de paramètres et notamment du retour des étrangers pour les mobilités internationales.
Deux scénarios possibles
A l’heure actuelle, nous ne pouvons que faire des suppositions quant aux conséquences de l’épidémie sur l’économie mondiale et l’économie maltaise. Deux scénarios peuvent être envisagés.
Une vague d’arrivée des étrangers
On peut éventuellement prévoir un retour en masse des étrangers à Malte, qui profiteront de l’ouverture des frontières pour voyager et profiter de la vie. Les étudiants souhaitant passer leur stage à Malte reviendront en force, mais aussi les étrangers voulant travailler sur l’île, apprendre l’anglais ou encore les touristes souhaitant rattraper le temps perdu et visiter un nouveau pays. Le pays devra alors faire face à une hausse directe de la demande de logements de longue durée comme de courte durée.
Avec une telle demande, les loyers repartiront à la hausse pour atteindre le même niveau d’avant épidémie, ce qui permettra aux propriétaires et gérants d’hébergements de rattraper le manque à gagner
Une baisse longue et significative de l’activité économique
Autre scénario : il est possible qu’avec l’épidémie mondiale, les réseaux sociaux et la panique générale, une peur notable se développe et que les individus reportent de manière volontaire leur départ à l’étranger, même après que le virus soit vaincu. On parle ici de report de séjour en 2021 voire même plus tard.
L’activité économique de Malte est essentiellement basée sur le tourisme et la mobilité internationale. Preuve en est avec les principales ressources du pays, qui proviennent du tourisme et de l’hôtellerie restauration. Cette activité est au ralenti actuellement et souffre de la situation, avec la fermeture de tous les établissements de ce domaine. Le pays doit donc craindre des fermetures définitives d’enseignes, qui n’auront pas pu survivre à un tel manque à gagner.
De ce fait, il est possible que l’économie de Malte en pâtisse fortement, et sur le long terme.
Entre les entreprises qui auront fermé et le manque de touristes jusqu’à au moins fin 2020, il est à prévoir bien moins d’emplois disponibles et donc par ricochet moins d’attractivité pour la mobilité internationale. Cela représenterait certes une catastrophe pour la stabilité financière de Malte, mais serait également signe d’une baisse des loyers sur le long terme, car les demandes en immobilier chuteraient également.
Encore une fois, ces scénarios sont des suppositions, mais il est évident que dans un cas comme dans l’autre, ce sont les mobilités internationales et le nombre d’étrangers à Malte qui fera augmenter ou non les loyers du pays.
Nos conseils
Devant cette situation, il est évident que vous avez une décision à prendre quant à votre logement et à l’actuelle baisse notable des loyers à Malte.
Soyez alerte aux nouvelles opportunités
Même si vous n’aviez pas dans l’idée de changer de logement, faites un point sur les offres actuelles, et comparez-les à votre situation. Comparez les loyers et les types de biens, mais aussi les localisations. Vous ne pouviez pas vous permettre de vivre à Saint Julian’s ou à Sliema il y a un an, la situation actuelle fera peut-être changer les choses. Il est peut-être temps de profiter des offres pour déménager : à vous l’appartement sea view !
Faites attention aux annonces
Vous trouverez de très nombreuses annonces sur les réseaux sociaux, provenant de propriétaires en direct. « Bargain », « Special Price » « Discount ». Les prix sont attractifs, mais en allant plus loin, vous découvrez une petite annotation vous indiquant que le loyer est de 600€ pour les 3 premiers mois, et qu’il passe à 800€ par la suite.
Sachez que c’est tout à fait illégal pour des locations de longue durée. Votre contrat ne doit indiquer qu’un seul loyer, et ce montant ne peut changer durant 1 an.
Même si la loi vous protège en ce sens, il reste difficile de faire valoir vos droits à Malte de façon générale, et en cas de litige, vous y perdrez plus en énergie dépensée et en démarches administratives que vous n’y gagnerez financièrement.
Essayez de signer un bail de 2 ans ou plus
Si vous trouvez un appartement avec un tarif très abordable dû à la situation actuelle, il se peut fortement que votre propriétaire ne vous permette de signer qu’un bail d’un an uniquement. Pourquoi ?
Car la réforme des logements à Malte plafonne désormais l’augmentation de loyer à 5% par an pour un même contrat. En revanche, rien n’empêche votre propriétaire de l’augmenter du montant qu’il le souhaite entre 2 locations distinctes.
De ce fait, si la situation économique de Malte s’améliore durant votre location et que les tarifs des logements remontent, votre propriétaire souhaitera très certainement augmenter son loyer. Et si vous êtes en contrat de 2 ou 3 ans, il se retrouverait donc bloqué d’autant d’années. Un contrat d’un an est donc plus avantageux pour lui, car il lui donne plus de flexibilité pour l’avenir.
Légalement, si votre propriétaire ne souhaite pas renouveler votre location, il doit vous l’indiquer par écrit et au maximum 3 mois avant l’échéance de votre contrat. Si vous avez signé un contrat d’un an, attendez-vous donc à une lettre de sa part au bout de 9 mois de location, vous indiquant qu’il ne reconduira pas votre contrat. Cela pour une raison simple : afin de pouvoir proposer votre logement à d’autres locataires, avec un loyer plus élevé une fois que la crise sanitaire sera passée.
Pour conclure sur la baisse des loyers à Malte
Qu’elle soit temporaire ou non, il est certain que la baisse des loyers à Malte est une réelle aubaine pour les expatriés qui souhaitent rester vivre sur l’île et y ont donc un logement de façon permanente. Attention en revanche à bien évaluer les risques : si votre logement actuel vous convient en termes de tarif et que vous avez de bonnes relations avec votre propriétaire, changer de logement peut aussi être contraignant dans la mesure où vous ne savez pas sur quel propriétaire vous pourrez tomber. Si votre décision est prise, pensez bien à négocier au maximum pour un bail de 2 ans ou plus, afin de ne pas vous retrouver à devoir changer de logement dans à peine un an.
Et pour votre recherche d’appartement à Malte, n’hésitez pas à contacter notre service logement pour être connecté(e) aux meilleurs agents immobiliers et propriétaires de l’île.
