Depuis le 1er janvier 2020, une réforme de la location à Malte a pris place. Les règles locatives ont drastiquement changé dans le but de se rapprocher des standards européens, de mieux encadrer le marché locatif à Malte et de mieux protéger le locataire comme le propriétaire. La réforme concerne davantage les locations de longue durée, mais touche également les plus courts séjours, c’est-à-dire toutes les locations de courte durée, de 6 mois maximum.
En quoi consiste donc cette réforme ? Quels sont les changements à prévoir ? A quoi s’attendre ?
Pour plus d’informations (pour les anglophones !), on vous invite à vous rendre sur le site du Rent Registration.
Pour tous les autres et ceux qui n’auraient pas le temps, Oh My Up a investigué sur le sujet et vous synthétise tout dans cet article.
À noter : nous avons rassemblé les informations actuelles trouvées sur différentes sources comme Rent Registration ou Independent Malta. Nous constatons encore de nombreuses divergences entre toutes les sources en ce qui concerne les nouvelles règles. Il se peut donc que des informations soient erronées, ou que des erreurs d’interprétation se soient glissées dans cet article. Nous espérons et croyons tout de même avoir centré toutes les informations nécessaires pour rendre cette réforme plus claire aux yeux de tous.
Pourquoi lancer une réforme de la location à Malte ?
Une réforme du marché locatif devenait indispensable, devant les nombreuses dérives qui ont été constatées durant les dernières années. Outre le marché noir conséquent concernant les locations à Malte, les abus et les variations de procédures en fonction des propriétaires devenaient une vraie problématique sur l’île. Le premier ministre Joseph Muscat a déclaré que ce changement était nécessaire pour cadrer un marché qui devenait « une jungle où tout le monde peut faire ce qu’il veut ».
Le marché locatif maltais actuel : le constat
Il est vrai que louer un bien immobilier à Malte peut s’avérer être un véritable guet-apens selon le propriétaire et les relations que vous avez établies avec celui-ci.
Les arnaques sont de fait assez nombreuses : logements inexistants, caution non rendue, logements insalubres, mise à la porte en 24h… Les déconvenues et mauvaises expériences ne se comptent plus.
Certains propriétaires n’établissent tout simplement pas de contrat, ou ne déclarent pas leur logement ni leur activité au gouvernement maltais.
Devant ce constat s’empirant d’années en années et devant l’ampleur de la situation, une réforme de la location à Malte a donc été décidée.
L’ambition de la nouvelle réforme de la location
Le premier ministre Joseph Muscat ainsi que l’avocat Kurt Scerri, en charge de l’application légale de la réforme, ont indiqué que cette dernière avait pour visée une meilleure prévisibilité du marché.
Cette réforme repose sur 4 piliers essentiels :
- La sécurité
- La stabilité
- La flexibilité
- L’efficacité
Le but premier est de se rapprocher des standards européens concernant les locations à Malte. Mieux cadrer juridiquement les règles locatives pour mieux gérer le marché.
Qui est concerné par cette réforme ?
Ces nouvelles réglementations s’appliquent tout d’abord pour les logements privés en location, et non pour les logements sociaux. Elles ne concernent également pas les contrats établis avant 1995.
La réforme s’appliquant dès le 1er janvier 2020, elle concerne donc tous les contrats signés à partir de cette date.
Pour les contrats (en règle) déjà en cours qui se terminent en 2020, la nouvelle réglementation ne s’applique pas.
Pour tous les contrats en cours qui ne seraient pas en règle (absence de contrat ou de clause essentielle obligatoire), le loyer payé par le locataire sera considéré comme une location de-facto. Ce dernier pourra ainsi avoir recours à la justice pour demander la régularisation de sa situation.
Enfin, pour les contrats déjà en cours se terminant en 2021 ou au-delà, la nouvelle réforme s’appliquera à compter du 1er janvier 2021.
La réforme de la location à Malte : ce qui change
Il est à noter que cela ne concerne pas les locations de tourisme de type Airbnb, qui font l’objet d’une toute autre régulation, régie par la Malta Tourism Authority.
Les obligations des propriétaires
Les propriétaires vont devoir respecter un certain nombre d’obligations afin de cadrer leur activité et leurs pratiques.
Le contrat
Les locations de longue durée seront tout d’abord établies sur 1 an minimum.
A noter : les locations de chambre au sein d’un logement partagé feront maintenant l’objet d’un contrat de 6 mois maximum, soit l’équivalent d’une location de courte durée.
Le montant du loyer restera librement fixé par le propriétaire, mais les augmentations seront plus cadrées : sur un contrat d’un an, le loyer devra rester le même et ne pourra être revu à la hausse.
Important: pour les contrats de plus d’un an, le loyer ne pourra pas être augmenté de plus de 5% par an (calcul établi sur le montant du dernier loyer).
Il ne sera plus permis de mettre à la porte un locataire en 24h. Si le propriétaire ne veut pas renouveler un contrat, il devra respecter un préavis de 3 mois avant l’échéance de ce dernier, et envoyer une lettre recommandée au locataire. A défaut, il s’agira d’une reconduction tacite, c’est-à-dire que le contrat sera automatiquement renouvelé pour la même durée qu’initialement.
Exemple : vous avez un contrat de 2 ans. Le propriétaire doit vous signaler sa volonté de ne pas renouveler le contrat au bout d’un an et 9 mois maximum (soit 3 mois avant l’échéance de votre contrat). Si ces conditions ne sont pas respectées, votre contrat est automatiquement renouvelé pour 2 ans de plus.
Le propriétaire devra vous fournir l’inventaire de l’appartement lors de votre arrivée.
Enfin, il ne pourra théoriquement plus vous demander de dépôt de garantie pour les charges (eau et électricité). Il est possible qu’il le note sur votre contrat mais cela n’aura aucune valeur légale au tribunal en cas de litige.
Le registre de la Housing Authority
Changement majeur pour tous les propriétaires : chaque bien locatif devra être déclaré dans un registre tenu par la Housing Authority de Malte, dans un délai de 30 jours suivant la prise d’effet du contrat.
Il sera obligatoire et concernera tous les logements privés en location, qui devront y être référencés et accessibles en ligne de manière transparente.
Cela dans le but d’éviter le marché noir concernant les locations, bien trop présent à Malte.
Le propriétaire devra donc soumettre au registre les éléments suivants :
- le contrat de location
- l’inventaire du logement
- l’état de l’appartement et du mobilier
- le montant de la caution payé
Dans le cas où l’un des points ci-dessus n’est pas respecté, le logement ne pourra faire partie du registre.
Pour plus d’informations sur la Housing Authority, vous pouvez vous rendre sur ce site.
Délais d’application
Les propriétaires ont eu jusqu’au 1er janvier 2020 pour se familiariser avec les nouvelles procédures et mettre leur activité aux normes.
Dans le cas où un propriétaire ne respecte pas les nouvelles lois, il peut être condamné à payer une amende allant de 2500€ à 10 000€. Un avertissement lui sera d’abord donné afin qu’il puisse rectifier sa faute.
Les obligations des locataires
La réforme de la location à Malte concerne également les locataires et leurs obligations, car elle se veut certes protectrice des locataires mais également des propriétaires.
Les réglementations varient selon la durée du contrat établi.
La durée de location minimale
Pour un contrat d’une durée d’un an à moins de 2 ans, le locataire doit rester au minimum 6 mois dans le logement.
Pour un contrat d’une durée de 2 ans à moins de 3 ans, c’est un minimum de 9 mois et pour un contrat de 3 ans ou plus, il devra rester minimum 12 mois dans les lieux.
Le préavis de départ
En plus de la durée de location minimale, le locataire devra respecter un préavis s’il veut quitter les lieux, que ce soit au terme de son contrat ou non. Il doit prévenir le propriétaire de son départ du logement par lettre recommandée.
Sur un contrat d’une durée d’un an à moins de 2 ans, le préavis sera d’1 mois minimum. Sur un contrat d’une durée de 2 ans à moins de 3 ans, il sera de 2 mois et plafonné à 3 mois minimum pour les contrats de 3 ans et plus.
Si ces conditions ne sont pas respectées, le locataire perd tout ou partie de sa caution (le montant ne pouvant excéder un mois de loyer).
NB : Ce n’est qu’une fois la durée minimale d’occupation effectuée que le locataire peut envoyer son préavis de départ.
Dans certains cas de force majeure, il peut être permis de quitter son logement en respectant 1 mois de préavis
Et les locations de courte durée ?
Pour toutes les locations de courte durée, les contrats doivent être établis sur 6 mois, pas plus. Ils ne pourront pas non plus être renouvelés.
Ces locations ne seront autorisées que dans les 4 cas suivants :
- Les étrangers employés à Malte pour une durée égale ou inférieure à 6 mois
- Les étudiants suivant un cursus scolaire ou un stage pour une durée égale ou inférieure à 6 mois
- Les étrangers ne souhaitant pas établir leur résidence principale à Malte
- Les Maltais souhaitant louer un bien pour une durée égale ou inférieure à 6 mois
Pour ce type de location, le locataire doit rester 1 mois minimum dans le logement.
En cas de départ anticipé, et après le séjour obligatoire d’un mois, il devra respecter un préavis de 7 jours s’il veut quitter le logement.
Des avantages fiscaux pour les propriétaires
La réforme de la location à Malte prévoit également un avantage fiscal pour les propriétaires, afin d’encourager les locations de longue durée et ainsi de mieux gérer le marché locatif.
Les avantages fiscaux pour les contrats de 2 ans et plus
Les avantages fiscaux concernent uniquement les contrats établis sur 2 ans ou plus. Ils sont représentés sous forme de crédits d’impôt. Plus le logement est grand, plus le crédit d’impôt sera conséquent. Et bien sûr, plus longue est la durée du contrat, plus le montant sera intéressant également.
Les locations sur 2 ans
Appartement une chambre : crédit d’impôt de 200€
Appartement deux chambres : crédit d’impôt de 300€
Appartement trois chambres : crédit d’impôt de 400€
Les locations sur 3 ans et plus
Appartement une chambre : crédit d’impôt de 300€
Appartement deux chambres : crédit d’impôt de 400€
Appartement trois chambres : crédit d’impôt de 500€
A noter, aucun avantage fiscal n’est prévu pour les locations de courte durée (jusqu’à 6 mois).
Sanctions, droits et recours des locataires et des propriétaires
Cette nouvelle réforme de la location à Malte s’accompagne de sanctions pouvant être lourdes dans le cas où les lois ne sont pas respectées. Elle prévoit également une aide pour les demandes de recours à la justice.
Le non-respect de la réforme par le propriétaire
Si le propriétaire ne respecte pas la réforme locative, il est sujet à une amende allant de 2500€ à 10 000€.
A savoir, un locataire pourra également se rendre à la Housing Authority s’il constate que le propriétaire n’a pas déclaré son logement dans le registre obligatoire.
Dans ce cas, une investigation indépendante pourra être menée par la Housing Authority elle-même, et le cas peut également être amené au tribunal.
La Housing Authority laissera au propriétaire l’opportunité et un temps défini afin de se mettre aux normes. Si la nouvelle réglementation n’est toujours pas respectée, elle pourra envoyer le dossier au Rent Regulation Board, autrement dit au comité de régulation des locations.
Ce dernier peut également agir en faveur du locataire dans le cas d’une irrégularité provenant du propriétaire et exiger que le bien lui soit loué durant 3 ans, à seulement 75% de sa valeur locative.
La création d’une commission d’experts
Une commission d’experts pour les biens locatifs privés sera créée. Ces experts recevront les réclamations concernant les cautions ou les frais de maintenance/d’entretien allant jusqu’à 5000€ et pourront conseiller juridiquement le demandeur.
Toute réclamation devra être rédigée par écrit et accompagnée de preuves. Une décision sera prise au maximum 5 jours ouvrés après le dépôt de la dernière preuve.
Les charges
ARMS ne pourra plus être en droit de couper l’eau et l’électricité d’un logement lorsqu’un locataire occupe les lieux.
Changement majeur avec la réforme de la location à Malte, le locataire aura accès aux factures officielles d’eau et d’électricité, qui devront être fournies par le propriétaire. De cette façon, il pourra régler le supplément des charges si besoin, ou au contraire déduire un trop perçu directement du prochain loyer.
L’éviction en cas de loyer impayé : une procédure plus rapide par le tribunal
Dans le cas où un locataire occupe illégalement un logement ou n’a pas payé son loyer, le tribunal pourra donner un ordre d’éviction plus rapidement (voire immédiatement) et le propriétaire pourra demander compensation au locataire pour toute la période durant laquelle il a occupé les lieux de façon illégale.
Pour conclure
Cette réforme concerne aussi bien les expatriés à Malte que ceux qui viennent pour quelques mois uniquement. Il est donc important de bien se renseigner à son sujet. Il était indispensable de cadrer le marché locatif à Malte, et ces nouvelles lois devraient permettre de mieux protéger le locataire comme le propriétaire, en régulant les locations de logement et en les standardisant.
Et n’oubliez pas que pour toutes vos recherches de logement, vous pouvez nous contacter sur notre page Logement & Colocation.
Rédigé par Méline – Team Oh My UP
